Боротьба за Лавандову гору: забудова чи туризм?

Один із найвідоміших туристичних об'єктів Закарпаття – фермерське господарство «Лавандова гора» біля Перечина – опинилося в центрі масштабного земельного конфлікту. Закарпатська обласна прокуратура вимагає розірвати договір оренди майже 22 гектарів невитребуваних паїв, повернути землю громаді, демонтувати зареєстрований на ділянці об'єкт нерухомості, який у документах названий «млином», та відновити земельну ділянку після облаштування водойм. Натомість власник «Лавандової гори» Юрій Качур називає дії прокуратури та міської влади політичним і майновим тиском. Він переконаний, що справжня причина конфлікту – плани забудови території житлом. Міський голова Перечина Іван Погоріляк озвучує власну думку. 

Що саме стало предметом конфлікту

Ще у березні цього року власники господарства Мирослава та Юрій Качури презентували амбітний проєкт, який мав на меті суттєво подовжити туристичний сезон на Лавандовій горі і не обмежуватися тільки літнім періодом. Йдеться про агротуристичний культурно-освітній музейний простір «Шари часу» – територію на 31 га з квітучими рослинами, прогулянковими маршрутами, пізнавальними та ігровими зонами, просторами для відпочинку.  Адже з цих 31 га у приватній власності родини 10 га ще 22 га землі перебуває в оренді господарства на 49 років.

 «Початок цього проєкту взагалі був придуманий ще тоді, коли ми купували земельну ділянку. Тоді ж добирали орендовану земельну ділянку, бо планували розширюватися. Оскільки маємо екологічно чисте виробництво і вирощування трав, територію потрібно було приводити до ладу без гербіцидів і пестицидів. А це час. Тому, поки в нас росла лаванда-троянда, ми доглядали за рештою території і поступово розробляли проєкт, – пояснює Мирослава Качур. – Це вже буде не лише лаванда і троянда, але й інші квіти та вироби з них».

Прокуратура вимагає розірвати договір оренди

Вже наступного місяця, 16 квітня, Закарпатська обласна прокуратура оприлюднила інформацію, за якою вимагає розірвати договір оренди 22 гектарів землі, оскільки орендар «облаштував ставки та млин», які у прокуратурі вважають незаконними. Йдеться про суміжні 21,85 гектара невитребуваних паїв, які у 2017 році були передані в оренду Мирославі Качур для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Тих самих, які орендарі запланували для парку.

Власники Лавандової гори називають це тиском та пов’язують таку ситуацію із можливими планами місцевої влади побудувати на цій території житлові будинки. Зараз спірні землі арештовані судом. 

«Замість вирощування культур, частину цієї землі перетворили на водойми. Без жодних дозволів і проєктів землеустрою там з’явилися два штучні ставки, а ще збудовано млин. Загальна площа водойм складає чверть гектара землі», – заявили у прокуратурі. 

Також у прокуратурі вважають, посилаючись на висновки Держгеокадастру, що «такі роботи пошкодили родючий шар ґрунту. Майже пів гектара землі фактично втратив свої сільськогосподарські властивості та більше не придатний для обробітку». Прокуратура наголошує: ці землі мають спеціальний статус. Формально власники паїв можуть заявити свої права до 2028 року. До цього часу земля може перебувати в оренді, але її використання має відповідати цільовому призначенню.

У прокуратурі називають три ключові підстави для позову: на орендованих землях було облаштовано дві водойми орієнтовними розмірами 30×60 та 20×40 метрів, пошкоджено родючий шар ґрунту під час проведення робіт, а також була необхідність зміни цільового призначення земель і отримання дозволів для таких робіт, що не було зроблено. Другою підставою для вимог прокуратури є зареєстрований у 2025 році об'єкт нерухомості площею 11,7 квадратного метра, який у документах значиться як «млин». Третій блок претензій стосується порушення умов використання невитребуваних паїв. На думку прокуратури, орендовані землі могли використовуватися не відповідно до їхнього цільового призначення, що потенційно порушує права можливих власників паїв. У підсумку прокуратура вимагає розірвати договір оренди, скасувати право власності на «млин», демонтувати об'єкт і повернути землю громаді.

Позиція Юрія Качура: «Нас намагаються витіснити»

Власник «Лавандової гори» Юрій Качур переконаний, що юридичні аргументи є лише приводом для боротьби за землю. За його словами, на обидві ділянки є всі необхідні документи і вся земля використовується для сільськогосподарських робіт господарства «Лавандова гора». Наразі є два судові позови, подані проти господарства, а також кримінальна справа, відкрита проти Мирослави Качур. 

«У травні 2024 року нам стало відомо, що Ужгородська окружна прокуратура подала цивільний позов щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 21,85 га, яку ми орендуємо з 2017 року. Позов містив низку підстав для визнання договору недійсним, однак жодна з них, на нашу думку, не відповідає дійсності. І ось нещодавно, через систему електронного суду, ми дізналися, що Перечинська міська рада просить залишити цю справу без розгляду. У зв’язку з цим виникає логічне запитання: як можливо протягом двох років звинувачувати людей у серйозних порушеннях, а потім просто відмовитися від розгляду справи?», – каже Юрій Качур.

Але натомість Качури отримали новий позов. З претензіями прокуратури фермер не згодний. За його словами, він не бачив жодних експертиз, які б доводили суттєву шкоду земельній ділянці. «Я не бачу постраждалої сторони. Не бачу документів, які б підтверджували, що комусь завдано матеріальної чи моральної шкоди», – говорить Юрій Качур.

Особливо він критикує звинувачення щодо зняття родючого шару ґрунту. На його думку, прокуратура повинна надати незалежні експертні висновки, які б підтвердили масштаби пошкоджень.

За словами Юрія Качура, у лютому 2026 року проти його дружини Мирослави відкрили кримінальне провадження за статтею 254 КК України: «Йдеться вже не про цивільний спір, а про кримінальну відповідальність, зокрема, про нібито незаконне зняття ґрунтового покриву та будівництво об’єкта, який називають «млином», а також його реєстрацію.  Почну із закидів про «зняття родючого шару ґрунту». Складається враження, що люди, які формували ці звинувачення, не мають практичного розуміння сільського господарства. Обробіток землі передбачає щорічне переорювання, підготовку ґрунту та посів, це нормальний і безперервний процес. Твердження про те, що ґрунт нібито було вивезено, не відповідає дійсності. У нас є відеодокази, що він залишився на місці. На мою думку, історія із «зняттям ґрунту» є штучно створеною і використовується як інструмент тиску».

Щодо водойм, які утворені на території орендованої землі та фігурують у кримінальному провадженні як незаконні, підприємець пояснив, що під час приведення ділянки до належного стану, на території були численні заглибленнями, від залишків, можливо, господарської діяльності колгоспу. Ями впорядкували. Після дощів там накопичується вода, яку підприємці використовують для сільськогосподарських потреб.

«Будівництво такої «суперспоруди», як млин чи зриття родючого шару ґрунту не є підставою для розірвання договору оренди. Це формальності, які коригуються елементарними юридичними способами. Коли, звісно, якщо хтось не зацікавлений в паралельному або в протилежному»

При цьому, за його словами, з’являються факти, які свідчать про те, що місто претендувало не тільки на орендовану ділянку, але й ту, що перебуває у власності. Зокрема, згідно з перспективним планом забудови міста Перечин 2019 року, де 10 га власної землі господарства підпадало під забудову. «Нам про це нічого не було відомо, поки ми випадково не побачили цю інформацію. У 2024 році план скоригували, однак ці ділянки й надалі залишалися відведеними під забудову, приблизно 90 ділянок під приватне житло з відповідною дорожньою інфраструктурою. У 2026 році ми з дружиною прийшли на сесію Перечинської міської ради презентувати наш проєкт «Шари часу», концепцію створення відкритого паркового простору для громади. Після цієї презентації з'явився новий генплан у 2026-му році, де ділянка, яка в нас уже у власності, вже випала з земель забудови», – розповів підприємець.

«Якщо сьогодні нам закидають зняття родючого шару ґрунту, то як завтра тут планують будувати багатоквартирні будинки?» – запитує він.

Позиція міської влади: «Лаванду ніхто не чіпає»

Міський голова Перечина Іван Погоріляк наполягає, що суперечка не стосується самої «Лавандової гори» як туристичного об'єкта. За його словами, земля, де росте лаванда, перебуває у приватній власності, і жодних претензій до неї немає. «Ми пишаємося Лавандовою горою. Це туристична візитівка громади», – наголошує мер.

Водночас він переконаний, що орендарі намагаються закріпити за собою додаткові 22 гектари через механізм реєстрації об'єкта нерухомості. «Не можна дозволяти людям шахрайським способом заволодівати землями», – говорить Іван Погоріляк.

Мер не приховує, що територія входить до містобудівних планів розвитку Перечина. За його словами, ще генеральний план 2019 року визначив навколишні території як перспективну зону житлової забудови. Таке ж призначення було підтверджене й наступними редакціями містобудівної документації. «У нас мало земель, у нас річка, ми оточені горами, у нас землі мало і в той же час ми не можемо собі дозволити, щоби одна особа незаконним шляхом заволоділа цією земельною ділянкою. Дана земельна ділянка визначена згідно з генеральним планом 2019 року, потім підтверджена генеральним планом 2024 року і зараз генеральний план завершено внесення змін 26 року – ці всі земельні ділянки навколо по Лавандовій горі, визначені як житлове будівництво», – каже Іван Погоріляк. Водночас мер наголошує, що до 2028 року змінити цільове призначення цих земель неможливо через їхній статус невитребуваних паїв.

Юрій Качур каже: ділянка, яку господарство з 2017 року приводить до ладу, в яку вкладено значні ресурси і яка з занедбаної території перетворена на впорядковане господарство, сьогодні стає предметом звинувачень. «На цих ділянках ми щороку, п'ятий, шостий рік підряд сіємо пшеницю, овес, кукурудзу, – каже Юрій Качур. – Я також знайшов історичні супутникові знімки цієї території. У 1984 році ця земля оброблялася колгоспом, але вже у 2012 році вона була повністю зарослою, занедбаною. Частково це було сміттєзвалище, частково – зарості. Я залишив окремі ділянки на орендованій землі навмисно для наочності того, якою вона була. Ми вклали роки праці, ресурси, інфраструктуру. І тепер постає питання: чи є це порушенням? Відповідь має дати суд. І ще раз наголошу: до остаточного рішення суду ніхто не має права публічно звинувачувати чи робити категоричні висновки».

Ще одне питання, яке викликає претензії в місцевої влади: вартість оренди, визначеної договором. Кажуть, вона занизька. «На сьогоднішній день законодавство чітко прописує, все у договорі. Ми жодної копійки не заборгували. Коли ми брали в оренду цю земельну ділянку, я особисто просив за можливості зробити по мінімальній оціночній вартості плату за цю землю, оскільки ще треба багато-багато працювати. Через певний період, коли ми її приведемо в порядок, звісно, ми готові будемо платити більше. Депутати, мер, мають проголосувати, підняти нам ставку з цієї, яку ми зараз сплачуємо, на максимальну. Якщо ви не знаєте, це 12% від нормативно-грошової оцінки по області за ріллю».

Прокуратура і міська рада стверджують, що захищають законність використання невитребуваних паїв та права потенційних власників земель. Натомість власники «Лавандової гори» переконані, що справжня причина конфлікту полягає у високій інвестиційній привабливості території та бажанні керівництва громади використати її для житлової забудови в майбутньому.

Прямих доказів того, що позови прокуратури пов'язані саме з намірами забудови, на сьогодні публічно не представлено. Так само не існує судового рішення, яке б підтвердило законність або незаконність дій орендарів щодо водойм, «млина» чи використання землі. Наразі суд наклав арешт на спірні землі, а остаточну відповідь на питання про законність використання 22 гектарів має дати суд.